不動産関連に関するよくある質問

土地や建物の測量などもしてもらえますか？

もちろんできます。当事務所では、土地家屋調査士が在籍しており、表示に関する登記もできます。また、権利に関する登記は司法書士が行うのですが、こちらも在籍しておりますので、一貫して対応させていただきます。

抵当権抹消手続きをしないとどうなりますか？

お手続きを必ずしなければならないというわけではありませんが、そのまま放置していると、その不動産を迅速に売却することができなくなったり、その不動産を担保として今後の融資が受けられなくなることがあります。
有効期限がついている書類もあるため、できるだけ早くお手続きをされることをお勧めします。

抵当権の抹消手続きには不動産の権利証は必要なの？

所有権の登記済権利証や登記識別情報は抵当権抹消登記には必要ありません。

不動産の贈与をしたいのですが、どうしたらいいのですか？

不動産を贈与する際には贈与契約を当事者間で締結したうえで、贈与による所有権移転登記を申請する必要があります。ただし、贈与をする場合、贈与税が問題になることがあり、「こんなに税金がかかるなら止めておく」と判断されるお客様もいらっしゃいます。管轄の税務署等にご相談していただき、贈与するか否か判断して頂くことになりますが、私どもには士業ネットワークがあるためこのような場合でも総合的にお力になれると思いますので、まずはご相談ください。

不動産の権利証を紛失しました。どうしたらよいのですか？

権利証は再発行できません。権利証が紛失したからといって、法務局にある登記簿の記載まで滅失するわけではないので、権利そのものには影響ありません。但し、その不動産について売買・贈与・抵当権の設定等によりその登記をする際に権利証が必要になりますが、権利証がない場合であっても、これに代わる方法により登記手続きをすることができますので、その際にはご相談ください。

自宅を購入した場合、登録免許税の軽減が受けられると聞きましたがどのようなものなのでしょうか？

住宅用の家屋の購入や新築の登記（所有権移転、所有権保存）の登記には、一定の要件の下、登録免許税の軽減措置を受けることができます。また、住宅ローンを利用した場合に金融機関が担保として付けることになる抵当権の設定登記についても、登録免許税の軽減が受けることができる場合があります。

農地の売買や登記手続にあたってどのような点に留意すべきでしょうか？

農地（登記簿上は農地以外の土地であっても現況が農地である場合も含む）は、これを農地として譲渡する場合や農地を宅地とした上で譲渡したり、農地を宅地とするために譲渡する場合に、都道府県知事の許可が必要とされています（農地法3条、4条、5条）。そして、この農地法の許可は物権変動の効力要件とされていますから、この許可を得ない限り当事者間においても売買契約などの効力は生じず、許可書を添付しない限り登記手続も行うことができません。いずれの許可も、地元の農業委員会を経由して知事に申請することになります。農地の売買の際、知事に対する農地法５条の許可を得るための手続に何ヶ月もの時間を要する場合には、停止条件付の売買契約を締結した上で、知事の許可を停止条件とする所有権移転の仮登記をすることも、多くあります。

境界確定測量とはどんなとき必要なのですか？

土地分筆登記や地積更正登記をするとき、土地を持っているがどの位の広さなのか分からないのではっきりさせておきたいときなどに必要となります。まずは一度お気軽にご相談ください。

分筆登記には境界確定測量が必ず必要なのですか？

原則として必要となります。
ただ、例外的なケースもあります。ご状況にあった適切なアドバイスを致しますので一度ご相談ください。

法務局の「地図」と所有地の形が異なっています。どうしたらいいですか？

法務局に備え付けてある地図に、初めから誤りがあるときは「地図訂正」の申出をすることができます。その際、地図が作成された当初から間違っていたことを証明する図面や書類を提出する必要があります。それに対し現地の地形や区画を変更したことにより、地図と一致しなくなった場合には「分筆登記」「合筆登記」等の申請手続きにより地図と現地を一致させる必要があります。

現況測量はどんなとき必要となるのですか？

土地の売却を考えていておよその面積を知りたい、建物を建築するに当たっておよその形状・面積を知りたいときなどです。

商業登記に関するよくある質問

なぜ商業登記・法人登記が必要なのですか？

会社の登記（商業登記）は、どうのような会社なのかを一般に公示する制度です。
そして、法律は、この商業登記を義務づけることで、取引の安全をはかっています。
そのため、会社を運営していると、必ず商業登記を行わなければならない場面に直面することになります。登記を怠ったまま放置すると、法務局より過料を科せられ数万円を支払わなければなりません。
従って、会社の運営において、最低限、登記だけは怠らないよう注意しなければなりません。

１人でも会社設立することはできますか？

できます。
以前は4名以上（取締役3名以上、監査役1名以上）いなければ株式会社を設立することはできませんでしたが、平成18年5月より1名でも株式会社を設立することができるようになりました。典型的なオーナー会社です。なお、1人で設立した株式会社でも、のちに株主や取締役を増やしていくことができます。

役員に変更がなくても手続きをしないといけないの？

役員は、任期が満了すると当然に退任することになります。会社法上は後任の役員が選任されるまで権利義務を承継することになっておりますが、退任時期はあくまで任期満了日です。
従いまして、任期が到来している役員について実質的に変更がない場合であっても、役員の改選手続きをし、その登記をする必要があります。この手続きを怠ると過料になり、必要のない出費をしなければならなくなりますので注意が必要です。
また、各種の許可を受けている会社においては、役員の職務を継続して行っていることを要件としているものもあり、後日行うことにより不測の事態に陥ることもありますので速やかに手続きを行うことをお勧めします。

株式会社でもう5年以上役員変更登記をしていませんが変更登記は必要でしょうか？

任期が満了していれば、すぐに役員の変更登記が必要となります。新会社法では定款で任期を10年まで伸長できますが、これはあくまでこれから役員になる方、または現在在任中の方が対象で、任期がすでに満了している役員に対してそのまま任期を伸長させることはできません。したがって、なるべく早く臨時株主総会を開催するか、次の定時株主総会で、役員の改選決議をする必要があります。

商号変更の手続きは、どのようにすればいいのでしょうか？

商号の変更は、株主総会の特別決議により、定款を変更することによって行います。商号を変更した場合には、本店及び支店の所在地双方において、変更の登記をしなければなりません。
申請１件につき、本店所在地では3万円、支店所在地では9,000円の登録免許税がかかります。

目的変更の手続きは、どのようにすればいいのでしょうか？

目的の変更は、株主総会の特別決議により、定款を変更することによって行います。商号を変更した場合には、本店の所在地において、変更の登記をしなければなりません。
申請１件につき、3万円の登録免許税がかかります。なお、目的の留意点として以下があります。
1.具体性
会社の目的をどの程度具体的に定めるかは、会社が自ら判断すべき事項であり、登記官による審査の対象とはなりません。
2.明確性
語句の意義が明確であり、一般人において理解が可能でなければなりません。
3.適法性
強制法規または公序良俗に反する事業を目的とすることはできません。
4.営利性
利益を取得する可能性の全くない事業を目的（例:政治献金）とすることはできません。

会社は、どのような場合に解散するのでしょうか？

会社は、一定の事由が発生したとき、解散することになります。解散事由としては以下のものが挙げられます。
【会社の解散事由】
・定款で定めた存続期間の満了
・定款で定めた解散事由の発生
・株主総会の決議
・合併（合併により当該株式会社が消滅する場合に限る）
・破産手続開始の決定
・解散を命ずる判決
なお、会社を解散した場合には、解散登記、清算結了を順番にしなければなりません。また、解散をする際には、一般的に解散登記と同時に清算人就任の登記を行うことになります。

会社を完全に閉鎖する（消滅させる）ためには？

会社を完全に閉鎖する（消滅させる）ためには、おおきく分けて（1）解散（2）清算という2つの手続きを経る必要があります。
(1) 解散
まず解散し、営業取引活動を停止させます。事業の停止によって代表取締役・取締役がその職を失い、（2）清算手続きが開始され、同時に「清算人」という機関を選任して、今後清算人が会社の清算業務をおこないます。
(2) 清算
清算人は、まず会社が清算手続きに入ったことを会社債権者に通知をしたうえで「官報」に掲載公告します。※官報とは、国が発行する機関紙です。
通知・公告後、2月以上の期間をおいて会社財産を調査したうえで、回収するものは回収し、支払うものは支払い、残余財産があれば株主に分配するという手続きをとります。
残余財産が分配された時点で清算が結了し、会社が閉鎖（消滅）します。

事業承継とは、何を承継させていけばよいのでしょうか？

事業承継の本質は、後継者に対して、会社経営をしていくための基盤となる株式や会社経営のために必要な事業用資産を引き継ぐ財産承継の側面のほか、経営者としての立場や権限、責任といった経営者としての地位を引き継ぐ経営承継の側面があります。
株式や土地・建物といった資産のほかに、経営者としての立場や権限、取引先や従業員との関係や経営理念なども引き継ぐ必要があります。

いつ頃から始めればいいですか？

事業承継は単に後継者に経営権を譲るだけでなく、会社の将来を考え、組織全体も見直さなければならない場合もあります。
ですから対策は早ければ早いほどベストです。